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10• IMPOSTE E TASSE LOCAZIONI

Imposte e tasse sulle locazioni abitative e commerciali

IMPOSTE SULLE LOCAZIONI

 

LOCATORE

CONDUTTORE

TIPO DI IMMOBILE

IVA

REGISTRO

Tutti i soggetti IVA

Chiunque

Residenziale

 

2%

Privati

Chiunque

Residenziale

 

2%

Tutti i soggetti IVA

Soggetti che esercitano la detrazione sugli acquisti in misura non superiore al 25%

Strumentale per natura

22%

1%

Tutti i soggetti IVA

Privati

Strumentale per natura

22%

1%

Tutti i soggetti IVA (se imponibile perché opzionata)

Soggetti che esercitano la detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%

Strumentale per natura

22%

1%

Tutti i soggetti IVA(se esente)

Soggetti che esercitano la detrazione sugli acquisti in misura superiore al 25%

Strumentale per natura

 

1%

Privati

Chiunque

Strumentale per natura

 

2%

PER SAPERNE DI PIU’

Per la locazione di immobili urbani e terreni la legge prevede, a seconda dei casi, l'applicazione sia dell'imposta di registro sia dell'IVA e, in ogni caso, dell'imposta di bollo, che vanno pagate prima della registrazione. I contribuenti (persone fisiche locatori non esercenti attività di impresa, arte o professione) che optano per la cedolare secca non devono versare l'imposta di registro né quella di bollo, neanche in caso di risoluzione anticipata del contratto.

La classificazione catastale costituisce, a prescindere dall'effettivo utilizzo dell'immobile, il criterio oggettivo cui attenersi per la distinzione tra fabbricati strumentali e fabbricati ad uso abitativo, ai fini dell'applicazione delle imposte indirette (registro e IVA)

Tra i “fabbricati strumentali per natura” rientrano le unità immobiliari catastalmente censite o censibili nelle categorie dei gruppi “B”, “C”, “D” ed “E”, nonché nella categoria “A10”. L'imposta di registro è pari all'1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA o del 2% negli altri casi.

Nei “fabbricati diversi da quelli strumentali per natura” rientrano le unità immobiliari ad uso abitazione, catastalmente censite o censibili nelle categorie del gruppo “A” che, ad eccezione della categoria “A10” (uffici e studi privati). L'imposta di registro è del 2% del canone annuo o di 67,00 euro se il contratto è soggetto ad IVA.

L’ESENZIONE IVA

Per le operazioni di locazione immobiliare, la regola è divenuta l'esenzione dall'IVA, con applicazione dell'imposta di registro in misura proporzionale.

Sono esenti IVA le locazioni e gli affitti (e relative proroghe, cessioni e risoluzioni) aventi per oggetto i seguenti immobili ubicati nel territorio dello Stato:

fabbricati abitativi e strumentali, salvo che nel contratto di locazione venga esercitata l'opzione per il regime di imponibilità IVA, nei limiti in cui la norma consente questo tipo di facoltà.

terreni ed aziende agricole;

aree diverse da quelle destinate a parcheggio di autoveicoli, per le quali gli strumenti urbanistici non prevedono l'utilizzazione edificatoria;

La regola dell'esenzione dall'applicazione dell'IVA è derogata in alcuni specifici casi. Le ipotesi in cui le locazioni possono risultare imponibili sono aumentate, in quanto il legislatore ha esteso in modo consistente la possibilità di applicare l'IVA su opzione del locatore.

E' possibile optare per l'imponibilità IVA:

per le locazioni di fabbricati abitativi, solo se il locatore è impresa di costruzione o ristrutturazione;

per le locazioni di alloggi sociali, da chiunque stipulate;

per le locazioni di fabbricati strumentali, da chiunque stipulate.

Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell'opzione, tanto per gli immobili abitativi che per quelli strumentali, è necessario che il locatore manifesti tale scelta nel contratto di locazione.

Il regime IVA prescelto al momento della stipula del contratto di locazione (esenzione o applicazione IVA) è vincolante per tutta la durata del contratto.

Resta ferma, in linea generale, la possibilità di modificare il regime originariamente applicato in sede di rinnovo del contratto di locazione venuto a scadenza. In particolare, in occasione del rinnovo del contratto, il locatore potrà manifestare l'opzione per l'imponibilità ad IVA rendendosi, altrimenti, applicabile il regime di esenzione con assoggettamento del contratto alla sola imposta di registro.

Qualora prima della scadenza del contratto di locazione si verifichi una successione nel contratto, nella specie il subentro di un terzo in qualità di locatore, tale evento può determinare la modifica del regime IVA cui assoggettare i canoni di locazione.

IMPOSTA DI REGISTRO E DI BOLLO

Il regime ordinario della locazione di immobili, nel caso in cui il locatore sia un privato, prevede l'applicazione dell'imposta di registro. Per le sole locazioni di immobili urbani di durata pluriennale, anche arredati, l'imposta può essere assolta:

  • per la prima annualità nella misura del 2% sull'importo del canone annuo, con un minimo di 67,00 euro;
  • per le annualità successive alla prima, l'imposta deve essere determinata sul canone annuo aggiornato o adeguato, e può essere anche inferiore a 67,00 euro;
  • per l'intera durata del contratto nella misura del 2% del canone pattuito per tutte le annualità del contratto con una detrazione dall'imposta in misura pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% a decorrere dal 1° gennaio 2020) moltiplicato per il numero delle annualità.

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l'imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell'imposta va assunto per il 70%.

Per l'affitto di fondi rustici si dovrà applicare l'aliquota dello 0,50% al corrispettivo annuo moltiplicato per il numero di annualità.

Per ogni copia da registrare, l'imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Il locatore, il conduttore e l'agente immobiliare, rispondono in solido del pagamento dell'intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili, compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA, devono essere obbligatoriamente registrati dall'affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) ovvero dall'agente immobiliare, per effetto del suo intervento, se formatisi per scrittura privata non autenticata, qualunque sia l'ammontare del canone pattuito.

Non c'è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell'anno.

La registrazione dei contratti di locazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza, se anteriore.

Il contratto di locazione può essere registrato:

richiedendo la registrazione in forma cartacea;

incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato;

utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull'attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE).

Il costo dell'imposta di registro va diviso a metà tra le parti (art. 8 della L. 392/1978) mentre l'imposta di bollo è a carico del solo conduttore (cfr. D.M. 30.12.2002).

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l'imposta è fissa di 67 euro.

RISOLUZIONE/CESSIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l'imposta si paga nella misura fissa di 67 euro (se non si è in regime di cedolare secca).

Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l'imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. La risoluzione anticipata o la cessione devono essere comunicate entro 30 giorni dall'evento:

- utilizzando i servizi telematici dell'Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;

- con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1502 (in caso di cessione) e 1503 (in caso di risoluzione).

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la risoluzione all‘Ufficio finanziario dove è stato registrato il contratto, presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

L'imposta di registro per la sola risoluzione del contratto non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca.

La cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro, in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile a eventi estranei alla volontà delle parti. Ciò avviene, per esempio, in caso di alienazione a terzi dell’immobile locato, morte del locatore, separazione giudiziale e subentro del coniuge nell’assegnazione della casa coniugale. In questi casi non deve essere corrisposta alcuna imposta. E' opportuno, tuttavia, comunicare la successione nella posizione del locatore o del conduttore all'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI

I contratti di locazione di immobili abitativi stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del d.l. 83 del 2012 (26 giugno 2012) sono soggetti al regime “naturale” di esenzione IVA (art. 10, n. 8, d.P.R. 633/1972), salvo che − sussistendo le condizioni richieste dalla norma – l'impresa di costruzione o di ripristino che loca l'immobile manifesti, nel relativo atto, per il regime di imponibilità IVA con aliquota del 10%.

Dall'ambito di esenzione sono escluse le locazioni effettuate nel settore turistico-alberghiero secondo la normativa regionale di settore; l'esenzione è riferita alle prestazioni di alloggio in strutture ricettive e i relativi canoni restano assoggettati ad IVA con l'aliquota del 10 per cento.

LOCAZIONE DI FABBRICATI STRUMENTALI

I contratti di locazione di immobili strumentali, stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del d.l. 83 del 2012 (26 giugno 2012) sono soggetti al regime “naturale” di esenzione IVA con applicazione della sola imposta di registro dell'1%, ma qualunque soggetto passivo d'imposta può optare, in qualità di locatore, per l'applicazione dell'IVA con aliquota del 22%, con effetto (vincolante) per tutta la durata del contratto, e imposta di registro dell'1%.

La locazione di immobili strumentali effettuata da soggetti privati sconta l'imposta di registro con aliquota del 2% (per il primo anno non inferiore a 67,00 euro).

 

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