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COMPRAVEDITA IMMOBILI RESIDENZIALI

 

IMPOSTE COMPRAVEDITA IMMOBILI RESIDENZIALI

 

VENDITORE

TIPO DI IMMOBILE

CATEGORIA CATASTALE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA

CATASTALE

BOLLO

TASSA IPOT

VOLT. CAT

Impresa costruttrice (o di ristrutturazioni) che vende entro 5 anni dalla fine lavori

Residenziale prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

4%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Residenziale

non prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

10%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Residenziale di lusso

A/1, A78, A/9

22%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, con opzione in atto per IVA

Residenziale prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

4%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Residenziale

non prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

10%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Residenziale di lusso

A/1, A78, A/9

22%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, senza opzione in atto per IVA

Residenziale e comunque non strumentale prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

 

2%

€ 50

€ 50

esente

Residenziale e comunque non strumentale non prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

9%

€ 50

€ 50

esente

Società non costruttrice (o di ristrutturazione) che vende prima o dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori

Residenziale prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

 

2%

€ 50

€ 50

esente

Residenziale non prima casa e di lusso

A/2, A/3, A/4

A/7

A/1, A78, A/9

9%

€ 50

€ 50

esente

Privati

Residenziale prima casa

A/2, A/3, A/4

A/7

 

2%

€ 50

€ 50

esenti

Residenziale non prima casa e di lusso

A/2, A/3, A/4

A/7

A/1, A78, A/9

9%

€ 50

€ 50

esente

Ai fini dell’imposta di registro calcolata in misura percentuale si deve intendere un valore minimo di € 1.000


COMPRAVEDITA TERRENI

VENDITORE

TIPO DI IMMOBILE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA

CATASTALE

BOLLO

TASSA IPOT

VOLT. CAT

Impresa

Terreno edificabile

22%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Terreno non edificabile e non agricola

 

9%

€ 50

€ 50

esente

Terreno agricolo (venduto ad imprenditore agricolo professionale)

9%

€ 50

€ 50

esente

Terreno agricolo (venduto a soggetto diverso da imprenditore agricolo professionale)

12%

€ 50

€ 50

esente

Terreno agricolo con agevolazioni per la piccola proprietà contadina

€ 200

€ 200

1%

(con minimo € 200)

esente

€ 35

€ 55

Privato

Terreno edificabile

 

9%

€ 50

€ 50

esente

Terreno agricolo (venduto ad imprenditore agricolo professionale)

9%

€ 50

€ 50

esente

Terreno agricolo (venduto a soggetto diverso da imprenditore agricolo professionale)

12%

€ 50

€ 50

esente

Terreno agricolo con agevolazioni per la piccola proprietà contadina

€ 200

€ 200

1%

(con minimo € 200)

esente

€ 35

€ 55


COMPRAVEDITA IMMOBILI AD USO DIVERSO DAL RESIDENZIALE

 

VENDITORE

TIPO DI IMMOBILE

CATEGORIA CATASTALE

IVA

REGISTRO

IPOTECARIA

CATASTALE

BOLLO

TASSA IPOT

VOLT.

Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

Strumentale per natura con caratteristiche Legge Tupini1

A/10

10%

€ 200

3%

1%

€ 230

€ 35

€ 55

Strumentale per natura

A/10 gruppo B, C, D, E

22%

€ 200

3%

1%

€ 230

€ 35

€ 55

Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori

Non abitativo e non strumentale per natura con caratteristiche Legge Tupini1

A/10

10%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Strumentale per natura

A/10 gruppo B, C, D, E

22%

€ 200

€ 200

€ 200

€ 230

€ 35

€ 55

Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori con opzione in atto per applicazione IVA

Strumentale per natura con caratteristiche Legge Tupini1

A/10

10%

€ 200

3%

1%

€ 230

€ 35

€ 55

Impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori senza opzione in atto per applicazione IVA

Strumentale per natura

A/10 gruppo B, C, D, E

 

€ 200

3%

(con minimo € 200)

1%

(con minimo € 200)

€ 230

€ 35

€ 55

(1) Un fabbricato ha i requisiti di cui alla legge "Tupini" allorché:

- ha più del 50 % della superficie totale dei piani fuori terra destinati ad abitazioni;

- ha meno 25 % della superficie totale dei piani fuori terra destinati a negozi.

PER SAPERNE DI PIU’

La compravendita di un immobile è soggetta a diverse tipologie di imposte, e come visto dalle tabelle, il regime di imposizione è influenzato da vari fattori:

la natura abitativa o strumentale;

la natura del cedente (privato o impresa);

la data della cessione rispetto alla data di ultimazione del fabbricato;

se si tratta di impresa costruttrice (ossia che ha realizzato direttamente il fabbricato anche tramite imprese appaltatrici)

se si tratta di impresa ristrutturatrice (ossia che ha eseguito negli immobili interventi «recupero edilizio», restauro o risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione urbanistica); altre imprese (ossia proprietarie di fabbricati, ma che non svolgono come attività propria o principale quella di costruzione o di ristrutturazione, oppure che operano in qualsiasi diversa attività: di produzione, commercio, servizi, ecc.).

L’IMPOSTA DI REGISTRO

L'imposta di registro è una imposta indiretta che ha quale presupposto il compimento di determinati atti giuridici. L'istituto della registrazione degli atti di vendita soggetti da imposta di registro in termine fisso (20 giorni dalla conclusione dell’atto) assolve sia ad una funzione fiscale sia ad una funzione di natura probatoria; infatti essa attesta l'esistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi. La base imponibile è costituita dal “valore venale o fiscale del bene” o dal “valore catastale” (rendita per coefficiente). L’imposta di registro, a seconda dei casi, è corrisposta in misura fissa o in percentuale, come specificato nella tabella.

L’IMPOSTA DI BOLLO

L'imposta di bollo si corrisponde: a) mediante pagamento ad intermediario convenzionato con l'Agenzia delle Entrate, il quale rilascia, con modalità telematiche, apposito contrassegno; b) in modo virtuale, mediante pagamento dell'imposta all'ufficio dell'Agenzia delle Entrate o ad altri uffici autorizzati o mediante versamento in conto corrente postale.

Per ogni copia di una scrittura privata non autenticata (proposta di acquisto/preliminare di compravendita) da registrare, l'imposta di bollo è pari a € 16 ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. L'atto di trasferimento stipulato per notaio sconta, nei casi previsti dalla legge, l'imposta di bollo di 230,00 euro (cd. modello unico informatico).

LE IMPOSTE IPOTECARIA E CATASTALE

Le imposte ipotecaria e catastale sono imposte indirette che assumono rilevanza giuridica in occasione delle formalità rispettivamente poste in essere presso l’Agenzia delle Entrate: Servizio di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatoria dei Registri Immobiliari) e Catasto.

Sono assoggettate all’imposta ipotecaria le formalità di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari in dipendenza di cessioni, successioni, donazioni o costituzione di ipoteche e diritti reali di godimento. L’imposta può essere applicata in misura percentuale del 2% o del 3% ovvero in misura fissa di 50 o 200 euro.

L’imposta catastale deve essere corrisposta a fronte dell’esecuzione delle volture catastali in seguito a cessioni, successioni, donazioni o costituzione di diritti reali di godimento. L’imposta può essere applicata in misura percentuale dell’1% o in misura fissa di 50 o 200 euro.

VALORE CATASTALE E “PREZZO VALORE”

Il valore catastale è indipendente dal prezzo stabilito per la vendita di un immobile, e viene calcolato applicando, alla rendita catastale presente nella visura catastale, dei coefficienti.

Il modo più semplice per calcolare il valore catastale di un immobile è moltiplicare la rendita catastale per uno dei seguenti moltiplicatori:

115,5 per la prima casa e le relative pertinenze (C/2, C/6, o C/7);

126 per tutti gli altri immobili (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1);

147 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;

63 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A/10 e D;

42,84 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali C/1 ed E.

Il valore catastale dei terreni non edificabili (agricoli e non) viene determinato moltiplicando il reddito dominicale non rivalutato x 112,50.

Il criterio del cd. “prezzo-valore” prevede che le imposte siano corrisposte sul valore catastale sopra descritto, indipendentemente dal prezzo convenuto in atto. La determinazione della base imponibile avviene, pertanto, mediante l'applicazione dei coefficienti catastali ed è possibile a condizione che:

a) la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche, acquirenti che non agiscono nell’esercizio di impresa, arte o professione (requisito soggettivo);

b) la cessione abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze (C/1, C/6 e C/7), senza alcun limite (requisito oggettivo);

c) la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, apposita richiesta circa la possibilità di determinare le imposte registro, ipotecaria e catastale sulla base del valore catastale e non sul prezzo corrisposto, con riduzione dell’onorario del notaio del 30%;

d) le parti indichino comunque nell'atto di cessione il corrispettivo pattuito.

Tale procedura può essere richiesta dall’acquirente al notaio solo nel caso in cui per la cessione trovi applicazione l’imposta di registro e, quindi, qualora il venditore sia un privato, un ente non commerciale (onlus, associazioni o fondazioni) o una società che ceda l’immobile abitativo in esenzione IVA (impresa costruttrice, 5 anni dalla fine lavori, rinuncia all’opzione IVA). Le sanzioni Se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo: dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l’importo della sanzione eventualmente irrogata (dal 100% al 200%). Per i beni e i diritti immobiliari, la sanzione si applica anche se la differenza non è superiore al quarto del valore accertato.

IL REGIME DELLE CESSIONI DI IMMOBILI AI FINI IVA

Si applica l'IVA sul prezzo della cessione di immobili e/o loro pertinenze, effettuata nel territorio dello Stato nell'esercizio di imprese o nell'esercizio di arti e professioni con le aliquote riportate nella tabella sovrastante.

Nel caso di esercizio di opzione per l'imponibilità ad IVA, sebbene tale opzione debba essere contenuta nel relativo atto di compravendita, nell'ipotesi in cui l'atto definitivo sia preceduto da un contratto preliminare, l'opzione per l'applicazione dell'IVA può essere espressa anche in quest'ultimo atto e, pertanto, gli eventuali acconti sul prezzo (e non le somme imputate a caparra), pagati in forza del citato preliminare, sono assoggettati ad IVA. L'eventuale scelta per l'imponibilità ad IVA, contenuta nel preliminare, è vincolante anche in relazione al saldo dovuto alla stipula dell'atto definitivo, sia che riguardi l’abitazione sia che contempli immobili strumentali costituenti o meno pertinenza dell’abitazione oggetto di separata cessione. Tuttavia, in mancanza di un contratto preliminare, qualora siano stati corrisposti acconti sul corrispettivo pattuito in regime di esenzione da IVA, mentre in sede di stipula del contratto definitivo di cessione è esercitata l'opzione per l'imponibilità ad IVA, la base imponibile da assoggettare ad IVA è costituita solo dall'importo dovuto a saldo. Può accadere che acconti e saldo abbiano un regime diverso. Si pensi all’ipotesi in cui gli acconti siano imponibili per legge ad IVA per vendita effettuata entro 5 anni dalla fine lavori e il saldo fosse incassato oltre il quinquennio: il regime naturale per il saldo sarebbe quello dell’esenzione, salvo espressa opzione per l’imponibilità ad IVA.

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